یازده راهکار برای کنترل بحران اجاره بهای مسکن

نویسنده: علیرضا عابدی سرآسیا

از اموری که شاید بتوان آن را در هر جامعه ای امری طبیعی دانست، مسئلۀ موجر و مستأجر است. طبیعتاً در  هر جامعه ای می‌توان افرادی را یافت که مسکن مناسب برای زندگی ندارند و در مقابل، افراد دیگری وجود دارند که بیش از نیاز متعارف خود برخوردارند و از این رو بر اساس یک امر عقلایی، اقدام به واگذاری آن به دیگران در برابر مبلغی پول می‌کنند. اما هر امر عقلایی اگر در بستر یک فرهنگ مناسب و مورد نظارت مستمر قرار نگیرد از مسیر خود خارج می‌شود و منجر به پیدایش مشکلات و معضلاتی می‌گردد. معضلی که نمونۀ آن را چندی پیش در بحث خرید و فروش مسکن و امروز در بحث اجاره بهای مسکن مشاهده می‌کنیم؛ بحرانی که اگر به زودی کنترل نشود آثار وخیم آن گریبانگیر خوب و بد، و ضعیف و قوی جامعه خواهد شد و کمابیش شده است.
در نوشتار حاضر سعی شده است چندین راه کار مناسب و کاربردی برای تعدیل و تثبیت اجاره بهای املاک( ونیز احیاناً قیمت خرید و فروش آن) ارائه گردد که برخی از آن ها در کوتاه مدت و برخی در دراز مدت مناسب می‌باشند.
1. فرهنگ سازی جهت تعدیل اجاره بها
بدون شک مهم¬ترین و اولین گام در جهت رفع یک معضل اجتماعی فرهنگ سازی مناسب است. تازمانی که افراد یک جامعه متوجه اشتباه یک رفتار، معضل سازی آن، و راه¬های اصلاح آن نباشند نباید توقع رهایی از آن رفتار اشتباه را داشت. رشد بی رویه، غیر منطقی و ناعادلانۀ اجاره بهای مسکن از اموری است که به ناامنی اقتصادی منجر شده و به تضعیف بیش از پیش قشر مستأجر جامعه می‌انجامد. آنچه متاسفانه درد دردمندان و اندوه دردشناسان را بیشتر می‌کند آن است که بسیاری از موجرانی که تحت تاثیر موج گرانی ها قرار گرفته و همراه با دیگران اقدام به افزایش بی رویۀ اجاره بها می‌کنند حتی متوجه نیستند که ای بسا این عمل آن ها به دور از انصاف، بلکه سوء استفاده از موقعیت بوده و مصداق بارز ظلم و اجحاف است و از محرمات الهی محسوب می‌شود. آیا حقیقتاً کسی که به جهت برخورداری از مسکن که نعمتی الهی است از یک سو و نیاز مبرم دیگران بدان از سوی دیگر، می‌تواند هرگونه تصمیمی بگیرد و مسکن را به بهای بسیار گزاف و ناعادالانه اجاره دهد و مستأجر نیز ناچار است بپردازد مصداق شخصِ «غنی ظالم» نیست که به گفتۀ امام صادق علیه السلام خدا از او متنفر است: « ان الله عز وجل يبغض الغني الظلوم»(حر عاملی، وسائل الشیعه، ج16، ص50). چنین کسی که به برادر دینی خود رحم نمی‌کند چگونه توقع دارد که مورد رحمت خدا قرار گیرد.
همچنین وضع کسانی که با وجود نیاز مبرم مردم به مسکن، مسکن خالی خود را خالی نگه می‌دارند و از واگذاری آن خودداری می‌نمایند تا به سود بیشتری دست یابند باید به مراتب بدتر باشد. چنین کسی است که خدای متعال، بنابه گفتۀ امام صادق علیه السلام، او را به جهت بخل در دنیا از بهشت خویش در آخرت محروم می‌سازد: «کسی که خانه ای داشته باشد و مؤمنی محتاج سکونت در آن باشد ولی از واگذاری آن به وی خودداری نماید خدای متعال در مورد وی می‌گوید: ای فرشتگان من! آیا بندۀ من در سکونت خانۀ دنیا نسبت به بنده¬ام بخل ورزید؟ به عزت و جلالم سوگند که ابداً در بهشت من جای نخواهد گرفت»(من كانت له دار فاحتاج مؤمن إلى سكناها فمنعه إياها قال الله عز وجل: يا ملائكتي أبخل عبدي على عبدي بسكنى الدار الدنيا وعزتي وجلالي لا يسكن جناني أبدا. کلینی، الکافی، ج2، ص367)
از سوی دیگر، فضایل اخلاقی ارزشمندی وجود دارد که کم فضیلت نیستند؛ و کسی که جویای مغفرت و رحمت الهی و طالب قرب به مقام ربوبی باشد می‌تواند از آن بهترین بهره ها را ببرد؛ فضایلی نظیر: کمک به مومنان، مدارا، انصاف، مساوات و مواسات، رحم به افراد ضعیف، ایثار و از خود گذشتگی.
از طرفی آشنایی مردم با تبعات منفی رشد بی رویۀ اموری نظیر اجاره بهای مسکن، و معضلاتی که برای تمامی افراد جامعه حتی فرزندان خود موجران امروز، به وجود خواهد آمد می‌تواند کمک بسزایی به فرهنگ سازی در این امر بنماید.
اما باید توجه داشت که فرهنگ سازی امری است لازم و ضروری و نه کافی. طبیعتاً در هر امر سودآوری افراد سودجویی وجود دارند که بی توجه به صلاح جامعه و مردم اند و از این رو وجود قوانین و مجازات های بازدارنده الزامی است.
نامه 53 امام علی علیه السلام به مالک اشتر گویای ضروت این امر است:
«سفارش مرا به بازرگانان و صاحبان صنایع بپذیر و آن ها را به نیکوکاری سفارش کن… چراکه آنان منابع اصلی منفعت و اسباب رفاه و آورندگان وسایل زندگی و آسایش می‌باشند… این را هم بدان که در میان آنان کسانی هستند که تنگ نظر و بد معامله و بخیل و احتکار کننده¬اند که تنها با زورگویی به سود خویش می‌اندیشند و معاملات را به هر قیمتی که می‌خواهند تحمیل می‌کنند که این امر [سود جویی و بالابردن قیمت ها]، برای افراد جامعه زیانبار، و عیب بزرگی برای زمامدار است. پس، از احتکار (و خودداری از عرضه به قصد گران شدن) جلوگیری کن که رسول خدا صلی الله علیه و آله نیز از آن منع کرد. خرید و فروش در جامعۀ اسلامی باید با موازین عدالت انجام گیرد: با نرخ هایی که بر هیچ یک از دو طرف معامله زیانی نرسد. پس از این منع، اگر کسی احتکار کند[و از عرضۀ مناسب و عادلانۀ کالا و خدمات خودداری نماید] او را کیفر بده تا عبرت دیگران شود اما در کیفر او زیاده روی نکن».
عبارات ارزشمند امیرالمومنین علیه السلام، لزوم برقراری عدالت در قیمت¬ها و رعایت حال طرفین معامله و نیز لزوم برخورد با متخلف را با اعلی صوت فریاد می‌کنند و ادامۀ چنین روند ناعادلانه ای را به ضرر عموم جامعه و مایۀ عیب مسئولان می‌شمارند.
2. تعیین نرخ اجاره بها با توجه به منطقه و به کمک صنف مربوط
اولین کاری که برای تعدیل و تثبیت قیمت¬ها و برخورد با متخلف ضروری است، تعیین و تثبیت نرخ اجاره بهاست. ضروری است که میزان دقیق و متعارفی وضع گردد که ملاک تقویم اجاره ها باشد و قطعاً چنین امری بدون کمک صنف مربوطه میسر نخواهد شد. برای تعیین نرخ اجاره بها معمولاً از قیمت خود مسکن کمک گرفته می‌شود؛ همچون کاری که در آيين‌نامه موضوع ماده 6 قانون تعديل و تثبيت اجاره‌بها ‌مصوب 1354/9/10 كميسيون پارلماني مجلسين، صورت گرفت. اما این نکته را نیز باید در نظر گرفت که گره زدن نرخ اجاره بها به قیمت مسکن که خود امری نابسامان است و دچار تحولات غیر منطقی می‌شود می‌تواند منجر به عدم ثبات قیمت ها باشد مگر آن که راه حل های مذکور در این مقاله نسبت به قیمت خود مسکن نیز اجرایی شود که ضرورت این کار نیز محسوس است. در این صورت ضروری است که قسمت اصل مسکن نیز به همین روش تعیین و ابلاغ گردد و نسبت به رعایت آن، ضمانت اجرایی مناسب وضع گردد.
3. تعیین نرخ ثابت برای مشاوران املاک
یکی از عواملی که تاثیر زیادی در بالا یا پایین رفتن قیمت خرید و فروش یا رهن و اجارۀ املاک دارد شخص مشاور املاک است. اما متاسفانه در بسیاری موارد مشاهده می‌شود که این افراد تلاش در بالا بردن قیمت ها دارند و در مواردی حتی مشاهده شده که مشاور با مالک تماس گرفته و تصریح کرده که قیمت ارائه شده پایین می‌باشد و منجر به شکسته شدن قیمت منطقه می‌گردد و از وی تقاضای افزایش قیمت دارد. یکی از عواملی که موجب این مسئله گشته است پیوند مستقیم میان مبلغ معامله و نرخ حق العمل مشاور املاک است. طبیعی است که هرچه قیمت ملک یا اجاره بهای آن بالاتر باشد درصد سهمی که به مشاور می‌رسد نیز بالاتر خواهد بود.
اما طبیعی است که اگر قیمت حق العمل آن ها ثابت باشد، این افراد سعی در پایین آوردن قیمت ها خواهند داشت تا موفق به انعقاد قراردادهای بیشتری شوند. بر این اساس پیشنهاد می‌شود که برای حق العمل مشاوران مبلغ ثابتی در نظر گرفته شود که البته این مبلغ می‌تواند بسته به عوامل متعددی متفاوت باشد که این نیز خود می‌تواند با همکاری صنف مربوطه تعیین شود. برای نمونه می‌توان برای اجاره بهای تا مبلغ سیصد هزار تومان، صد هزار تومان حق العمل؛ از مبلغ سیصد تا ششصد هزار تومان صد و پنجاه هزار تومان حق العمل و… در نظر گرفت.
4. مشمول قانون گرانفروشی ساختن اجارۀ املاک
در مورد گران فروشی، قانون صریحی وجود دارد که امکان برخورد با گران¬فروشان را میسر می‌کند.
بر اساس قانون تعزيرات حكومتي ‌مصوبۀ مجمع تشخيص مصلحت نظام اسلامي در جلسه مورخ 1367/12/23
‌آمده است: با توجه به ضرورت نظارت و كنترل دولت بر فعاليت¬هاي اقتصادي و لزوم اجراي مقررات قيمت‌گذاري و ضوابط توزيع، متخلفين از اجراي‌مقررات بر اساس مواد اين قانون تعزير مي‌شوند(ماده 1). در ‌ماده 2 این قانون آمده است: «گران¬فروشي عبارت است از عرضۀ كالا يا خدمات به بهاي بيش از نرخ¬هاي تعيين شده توسط مراجع رسمي به طور علي‌الحساب يا قطعي‌ و عدم اجراي مقررات و ضوابط قيمت‌گذاري و انجام هر نوع اقدامات ديگر كه منجر به افزايش بهاي كالا يا خدمات براي خريدار گردد».
‌در این قانون، تعزيرات گران¬فروشي بر اساس ميزان و مراتب تخلف واحدها به طور مشروح بیان شده و برای متخلفان، به ترتیب برخوردهایی از جمله تذكر كتبي و تشكيل پرونده، اخطار شديد و اخذ تعهد كتبي مبني بر عدم تخلف، جريمه تا ده برابر ميزان گرانفروشي، قطع تمام يا برخي خدمات دولتي از يك تا شش ماه و … ‌در نظر گرفته شده است.
در این زمینه به نظر می‌رسد که ضروری است این قانون در مورد فروش املاک و نیز اجارۀ آن ها نیز به طور جدی اجرا شود و در این زمینه اگر نقص قانونی وجود دارد برطرف شود. اگر لازم است قانون جدیدی در خصوص املاک و متناسب با آن ها وضع شود و گرنه با الحاق تبصره ای معاملات املاک(اعم از بیع و اجاره) نیز مشمول این قانون قرار داده شود.
همچنین باید برای مشاورین املاکی که اقدام به انعقاد و ثبت چنین معاملاتی می‌نمایند جرایمی متناسب در نظر گرفته شود.
5. نظارت مستمر و اجرای دقیق تعزیرات
بدون شک هیچ قانونی بدون نظارت مستمر و اجرای دقیق ثمربخش نخواهد بود. در بحث املاک نیز لازم است ناظران ویژه‌ای به طور مستمر به امر نظارت اشتغال داشته باشند. این نظارت باید از طریق بررسی قولنامه های موجود در دفاتر مشاورۀ املاک صورت گیرد. همچنین راه دیگری که باید مسیر آن هموار شود مراجعۀ شخص مستأجر است. البته از آن جا که مستأجر معمولاً ناچار به پذیرش چنین قراردادهایی می‌باشد طبیعتاً مراجعۀ او به منزلۀ شکایت تلقی می‌شود و به روابط حسنۀ موجر و مستأجر آسیب می‌زند از این رو باید این امکان فراهم شود که مستأجر بتواند حتی پس از انقضای مدت اجاره مراجعه کرده و مازاد بر اجاره بهای قانونی را مطالبه نماید. برای این منظور لازم است که قانونی وضع شود که بر اساس آن، مطالبۀ مازاد بر اجاره بهای متعارف مسکن حتی پس از انقضای مدت اجاره و با علم مستأجر به گران بودن آن قابل مطالبه باشد و هرگونه شرطی بر خلاف آن مبنی بر اسقاط یا عدم مطالبۀ این حق، باطل و بلااثر تلقی شود.
6. بخشودگی یا تخفیف مالیاتی برای موجران منصف
یکی از کارهای بسیار مهم و ارزشمند و موثر در زمینۀ ترویج تخفیف قیمت های اجاره، بخشودگی یا تخفیف مالیاتی برای کسانی است که اجاره بهایی کمتر از میزان مقرر اخذ می‌نمایند.
7. ترویج فرهنگ وقف یا حبس و سُکنی
یکی از سنت های زیبا و خردمندانۀ اسلامی(که همچون بسیاری از سنت های ارزشمند دیگر به فراموشی سپرده شده) سنت حبس یا وقف موقت است و تحقق این وقف موقت، در مورد سکونت دادن دیگران در منزل هایی که برای این کار حبس شده اند(سُکنی)، از راه کارهایی است که اسلامِ آینده نگر، پیش پای جوامع بشری نهاده است.
حبس در لغت به معنای امساک، خودداری یا زندانی کردن است؛ و در اصطلاح فقهی، عملی است شبیه به وقف با این تفاوت که اولا، در وقف، مال موقوفه از ملکیت واقف خارج می‌شود اما در حبس این گونه نیست(بنابراین اگر مثلا اتومبیلی را برای دانشگاهی حبس نمایند(نه وقف)، و پس از مدتی فرسوده و اوراق گردد، مصالح آن، ملک حابس خواهد بود برعکس وقف؛ ثانیا، می‌توان برای حبس، مدت تعیین کرد بر عکس وقف؛ ثالثا، در حبس اگر مدتی تعیین نشود، پس از موت حابس، حبس باطل شده و مال حبس شده، به ارث ورثه او می‌رسد برعکس وقف.
واقفان و خیّران همیشه بازوی قدرتمند دولت اسلامی در انجام کارهای بزرگ و پرمنفعت بوده اند و نشان داده اند که در هر کجا که نیاز ضروری جامعه باشد قدم خیر پیش می‌گذارند و گوی سبقت از یکدیگر می‌ربایند. اما این وظیفۀ دولت است که کارهای پرفایده و زمین مانده را شناسانده و به خیران معرفی نمایند: گاهی ساخت مسجد و مدرسه و زمانی منزل مسکونی.
قطعاً یکی از کارهای بسیاری ارزشمندی که در جامعۀ امروز مشکل گشای جوانان بوده و امر ازدواج را نیز تسهیل می‌کند و رضایت خدای متعال را به همراه دارد وقف یا حبس منازل مسکونی جهت اسکان موقت افراد می‌باشد.
8. ایجاد مسکن مهر اجاره ای برای زوج¬های جوان یا کم درآمد
بی شک طرح مسکن مهر از کارهای موفقی است که در کارنامه جمهوری اسلامی ایران تا ابد خواهد درخشید. طرح مسکن مهر اجاره ای می‌تواند مکمل این طرح ارزشمند تلقی شود و مشکل زوج های جوان یا افرادی که نیاز به مسکن در مراکز شهر و نقاط شلوغ دارند و یا به طور کلی تمام کسانی که امکان بهره گیری از مسکن مهر را ندارند نیز برطرف نماید.
طرح مسکن مهر اجاره ای می‌تواند با کمک خیران نیز صورت گیرد بدین شکل که دولت زمین¬های مناسبی را در اختیار خیران قرار دهد و پس از احداث منازل مسکونی مناسب در اختیار مثلاً زوج های جوان تا مدت معینی (مثلا سال اول یا دو سال اول ازدواج) و بدون اجاره بها یا با اجاره بهای ناچیزی قرار گیرند.
البته ضروری است که این قبیل منازل در بافت شهری و حتی مرکز شهرها ساخته شوند تا اولا افراد باقی مانده از طرح مسکن مهرِ فروشی را تحت پوشش قرار دهد و ثانیا بار اجاره بهای سنگین را (که عمدتا در این مناطق است) سبک کند.
9. شناسنامه دار کردن تمامی املاک
یکی از نکاتی که در راستای گام¬های بعدی و درازمدت برای مهار رشد بی رویۀ قیمت املاک و اجاره بهای آن ضروری است شناسنامه دار کردن تمامی املاک است و لازم است تا در سایت جامعی که مخصوص این کار طراحی شده است تمامی مشخصات مربوط به املاک و مالکان قبلی و فعلی آنان و نیز کاربری ملک و مورد استفادۀ فعلی آن مشخص باشد. این کار فواید متعددی از جمله جلوگیری از واگذاری ملک به چند نفر در آن واحد، مشخص شدن املاک خالی از سکنه و بلااستفاده، جلوگیری از تصاحب غیرقانونی مباحات و اراضی منابع طبیعی و … دارد.
یکی از وظایف مشاوران املاک، بررسی وضیعت ملک در این سایت و وارد کردن وضعیت جدید آن پس از معامله باید باشد.
10. ایجاد صنف موجران
از گام¬های بعدی و درازمدت در زمینۀ تعدیل و تثبیت اجاره بها، تشکیل صنف موجران است. این امر به تحقق عدالت اقتصادی کمک کرده و به احقاق هرچه بهتر حقوق موجران نیز در مقابل حقوق مستأجر کمک می‌کند.
11. ارائۀ پروانۀ جواز اجاره
در گام¬های بعدی، باید زمینۀ این مطلب فراهم آید که تمام افرادی که قصد اجارۀ املاک خود را دارند مشخص شده و پروانۀ جواز اجاره اخذ نمایند. این امر، زمینۀ قانونمندی و ضابطه پذیری مسئلۀ اجاره را فراهم می‌سازد.